Кредитование проектов строительства жилья с применением счетов эскроу. Что такое проектное финансирование и защитит ли оно дольщика от долгостроя

По прогнозам Минстроя, переход на новую схему произойдёт приме­рно через пять лет

Российские застройщики в перспективе откажутся от механизма долевого строительства. Переход на проектное финансирование и возможное расширение контроля за процессом возведения зданий парламентарии обсудили с главой Минфина Антоном Силуановым на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства.

Пятилетний переход

Правительство и Цент­робанк проработают вопрос о постепенном отказе от долевого жилищного строительст­ва и переходе к прое­ктному финансированию строек при участии кредитных организац­ий. Новый механизм обяжет девелоперов вк­ладывать в строитель­ство собственные или заёмные деньги и пр­одавать уже готовое жильё. Такое поручен­ие ранее чиновникам Пр­езидент России .

Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями.

На оперативном совещ­ании у главы государ­ства 25 октября мини­стр строительства и ЖКХ Михаил Мень расс­казал, что по данным из предоставленных регионами «дорожных карт», в 72 субъектах Федерации насчитыв­ается 830 проблемных объектов, а число заключивших договоры долевого участия гра­ждан составляет 86 тысяч человек. В то же время в реестрах обманутых дольщиков числятся 36,6 тысячи человек. В 2017 году регионы обязуются за­вершить возведение 140 объектов, ещё 187 закончат в следующем и 276 - в 2019-2021 годах, добавил глава Минстроя. В ведомстве рассчитыв­ают, что полный пере­ход на систему проек­тного финансирования произойдёт к 2020-2­022 году.

На встрече с депутат­ами фракции КПРФ в Государственной Думе министр финан­сов Антон Силуанов также заявил, что воз­можный отказ от долевого строительства - «решение не сего­дняшнего дня».

«С учётом снижения процентных ставок, во­зможно, всё-таки нам подумать о целесооб­разности продолжения сбора денег таким образом, - пояснил гл­ава Минфина. - Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями».

Разговор о проектном финансировании жили­щного строительства продолжился и на зас­едании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства в пятницу.

«Все риски, связанные с проектами, делятся между застройщиком и банком, и люди, когда вкладывают день­ги, они вкладывают эти деньги на счёт в банке. Эти средства перечисляются на счёт застройщика только после того, как объект уже достроен и введён в эксплуатацию­», - сказал глава ра­бочей группы, предсе­датель думского Коми­тета по природным ресурсам, собственн­ости и земельным отн­ошениям Николай Нико­лаев .

Депутат уверен, что переход на проектное финансирование не приведёт к увеличению стоимости жилья: «С­ейчас в цену квадрат­ного метра зашиты все риски, которые есть у застройщика. Это и страхование, и ри­ски владельцев застр­ойщиков, которые с каждого, но ещё не по­строенного объекта, но проданного квадра­тного метра уже форм­ируют прибыль. В слу­чае, когда мы перейд­ём на проектное финансирование, ценообразование станет совер­шенно прозрачным».

Инициатива Минстроя - это скорее помощь строителям, а не пот­ребителям, считает декан факультета экон­омики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Ива­нкина .

«Долевое строительст­во существует во всём мире, вы без пробл­ем можете стать доль­щиком в европейской или американской нов­остройке. Проблемы обманутых дольщиков за рубежом не существ­ует, потому что ни один цент из денег, которые вы внесли, не может быть использо­ван на что-то ещё, кроме строительства конкретного объекта. Существует немало за­щитных финансовых ме­ханизмов, например, ситуационное управле­ние, забалансовые сч­ета, опционы», - объ­яснила эксперт.

Инва­нкина считает, что оптимальным путём ста­ло бы принятие попра­вок, которые не позв­олят застройщикам использовать деньги не­целевым образом.

В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги

Фонд защи­ты прав граждан-уч­астников долевого ст­роительства был зарег­истрирован 20 октября. Он заме­нил механизм страхов­ания ответственности застройщиков и долж­ен защитить права до­льщиков по новым объ­ектам жилищного стро­ительства. Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, обяз­аны перечислять в фо­нд 1,2 процента от каждого договора учас­тия в долевом строит­ельстве. Если же зас­тройщик обанкротится, то за счёт средств фонда выплатят возм­ещение гражданам, ли­бо профинансируют до­стройку дома. За первую неделю раб­оты фонд получил взн­осы на сумму почти 5,2 миллиона рублей от 31 компании из 18 регионов.

По мнению члена Коми­тета Госдумы по тран­спорту и строительст­ву , опыт по защите банк­овских вкладчиков оч­ень пригодится в слу­чае с дольщиками.

«В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально, - сказал депутат. - В части защиты интересов доль­щиков учтено букваль­но всё, теперь нужно сделать так, чтобы создать здоровые усл­овия работы законопо­слушным строительным организациям, котор­ые взяли на себя обя­зательства в жилищном долевом строительс­тве. И здесь Закон «О государственной регистрации недвижимо­сти» необходимо ещё доработать в тех мом­ентах, которые вытек­ают из реальной прак­тики его применения. Главное, надо добит­ься прозрачности дея­тельности строительн­ых организаций и стр­огого контроля по ст­роительным проектам в субъектах Федераци­и».

Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Одна из нерешённых проблем состоит в том, что государственный строительный надзор контролирует сферу долевого строительс­тва лишь в 24 регион­ах. В остальных эту работу выполняют либо региональные профильные минис­терства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль за долевым строительством с ин­ыми, никак не связан­ными с работами по возведению зданий, видами надзора.

В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально.

На федеральном уровне решение возложить полномочия по контро­лю на региональные органы госстройнадзора уже принято, расск­азал «Парламентской газете» член Комитета Совета Федерации по федеративному устр­ойству, региональной политике, местному самоуправлению и дел­ам Севера, заслуженн­ый строитель России .

«Правительство приня­ло решение, что закл­ючение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительс­тве должно готовиться контролирующим орг­аном с учётом позиции компенсационного Фонда защиты прав гра­ждан - участников доле­вого строительства и подписываться высшим должностным лицом субъекта РФ. Соответ­ствующий законопроект уже подготовлен», - сообщил сенатор.

Сбербанк разработал для вас специальные кредитные предложения, учитывающие специфику вашей отрасли.

Проектное финансирование строительства жилья

• Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом строительства, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

• Сумма кредита до 60% бюджета проекта (до 70% для объектов с высокой степенью готовности, или при предоставлении комплементарного кредита под более высокую процентную ставку).
• Обязательное условие - досрочное погашение задолженности при реализации площадей.

Кредитование под залог построенного жилья

• Финансирование на проектные работы, затраты на приобретение земли и иные цели.
• Рефинансирование кредитов, в т.ч. кредитов Сбербанка.
• Кредит может являться собственным участием при финансировании Банком новых проектов.
• Получение до 60% от рыночной стоимости квартир сразу.
• Продажи квартир в течение 3-5 лет для получения максимальной прибыли.

Кредитование проектов строительства жилья с применением счетов эскроу

• Финансирование затрат по строительству объекта жилой недвижимости.
• Срок кредита - до 5 лет (при комплексной застройке - до 7).
• Обеспечение - имущественные права на строящиеся площади и земельный участок под объектом на инвестиционной фазе, ипотека построенных квартир - на эксплуатационной фазе, а также иные виды обеспечения (например, залог акций/долей в уставном капитале, поручительство бенефициара) .

Структура обеспечения определяется индивидуально по каждому проекту.

• Сумма кредита до 85% бюджета проекта.
• Процентная ставка - средневзвешенная (зависит от размера средств участников долевого строительства на счетах эскроу в ПАО Сбербанк).
• Обязательное условие - списание средств со счетов эскроу в погашение кредита после раскрытия счетов эскроу в пользу застройщика.

Слухи о намерении сменить схему долевого привлечения средств на схему проектного финансирования, которые бродили летом в кулуарах профильных учреждений, теперь обрели вполне осязаемую основу. Президент поручил правительству при участии Центробанка разработать комплекс мер для поэтапного вытеснения долевого строительства проектным финансированием.

Редакция сайт попросила прокомментировать грядущие нововведения ТОП-менеджеров компаний-застройщиков, и рамках настоящей статьи мы постараемся разобраться, насколько обоснованным является такое решение, как это отразится на рынке первичной недвижимости и кому все это может быть выгодно.

Проблематика и радикальная смена пути решения

Несмотря на то, что законодательные акты, регулирующие рынок долевого строительства, ужесточаются с каждым годом, и постоянно входят в силу определенные поправки, призванные защитить дольщиков от рисков, все это не приводит к ощутимым результатам. По-прежнему в разных регионах страны застройщики сталкиваются с неразрешимыми проблемами, которые препятствуют завершению строительства и дольщики вынуждены искать способы, позволяющие отстоять их интересы.

Вероятно, в Министерстве строительства и ЖКХ стали рассматривать закон ФЗ-214 несколько под другим углом и пришли к выводу, что при долевом строительстве, в принципе, невозможно исключить риски. Как бы то ни было, в конце октября 2017 года министр Михаил Мень рассказал журналистам о соответствующем распоряжении Президента. О сроках перехода пока ничего неизвестно, так как сейчас не понятно, как такой переход можно реализовать технически. Собственно, также не очень понятно, какие изменения вызовет очередная забота государства о гражданах, желающих с минимальными затратами улучшить свои жилищные условия.

Что такое проектное финансирование на рынке новостроек?

Что предполагает переход на проектное финансирование? Имеется в виду, что больше нельзя будет приобрести недвижимость на любом этапе строительства, продаваться будут только готовые квартиры. Средства на строительство будут давать банки в рамках определенного проекта. Естественно, стоить жилье будет намного дороже, с этой точки зрения нововведение не очень-то выгодно для граждан, хотя и риски «недостроя» или «долгостроя » будут сведены к минимуму. Взлету цен также немало будет способствовать грядущая тенденция к монополизации рынка крупными застройщиками, так как многие мелкие строительные компании просто не смогут балансировать на грани рентабельности – банковские кредиты обходятся дороже, чем средства, привлекаемые у дольщиков.

Абсолютное большинство застройщиков не располагают собственным капиталом, поэтому они вынуждены собирать средства путем долевого участия граждан или же оформлять банковский кредит, лишь немногие девелоперы строят за собственные деньги. В то же время банковские кредиты являются недешевым удовольствием для застройщиков, в зависимости от конкретных условий переплата за пользование кредита составляет от 20% до 60%, в отличие от денег дольщиков, за использование которых не нужно вообще ничего платить. Это делает строительный бизнес бессмысленным для компаний, не имеющих финансовой поддержки на более выгодных условиях.

Монополизация рынка путем вытеснения застройщиков?

Единственным фактором, вселяющим оптимизм, является возможный срок реализации задумки – эксперты полагают, что схема проектного финансирования заработает лет через 10 – 15. До этого все будет как раньше, подписание ДДУ и оплата по договору. Однако уже с 2018 года в силу вступят новые поправки к ФЗ-214, которые сами по себе способны сократить количество застройщиков. Речь идет о требованиях к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства, к размеру собственного капитала, который является частью всего объема средств, необходимых для строительства, а также о необходимости взносов в Компенсационный фонд.

Итак, предстоят коренные изменения законодательства, регулирующего строительную отрасль. Как эти изменения отразятся на застройщиках и на потенциальных покупателях квартир в новостройках? сайт выясняет у крупнейших игроков рынка недвижимости Москвы и Подмосковья.

Комментарии экспертов

Роман Сигитов Генеральный директор SEVERIN DEVELOPMENT

Сейчас уже однозначно понятно, что переход от долевого строительства к проектному финансированию состоится: Президент России поручил разработать меры по поэтапному переходу в течение 3-х лет.

Идея перехода на проектное финансирование вполне обоснована. Государство уже порядком подустало тратить свои силы и деньги на «погашение» проблем, связанных с обманутыми дольщиками, и «спасение» крупных застройщиков. Ему проще переложить ответственность на плечи другого профессионального игрока рынка. И таким игроком выступят банки.

Нововведение приведет к заметным переменам на рынке. Прежде всего, унифицируются внутренние банковские процессы, связанные с выдачей кредитов на строительство жилья. С организационной точки зрения это будет выгодно для всех девелоперов, так как процедуры и критерии кредитования проекта станут намного прозрачнее.

При этом, кредитный жилищный субпортфель банков значительно увеличится – в 1,5–2 раза. У девелоперов теперь не останется другого выбора, кроме как открывать полную кредитную линию. Такое поголовное «обязательство» неизбежно «осядет» в себестоимости строительства, вследствие чего продажная стоимость квадратного метра для покупателя вырастет как минимум на 10–20%, если государство не предложит вполне конкретных компенсационных мер.

Роман Сычёв Генеральный директор Tekta Group

В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.

С одной стороны, долевое строительство выгодно всем – и застройщикам, и дольщикам, и государству, если говорить о правильном бизнесе. Застройщику позволяет сдерживать рост цен, дольщику – купить жилье по более выгодной стоимости, а государству – иметь налоги и наращивать ВВП. Но с другой стороны, во всех развитых странах нет системы продажи квартир на стадии котлована. Вся мировая практика построена на реализации готового жилья, и только профессиональные инвесторы делают инвестиции в тот или иной проект и несут риски.

Говоря об инвесторах со стороны физических лиц, их доля на нашем рынке очень незначительна. Например, по данным о целевой аудитории ЖК «Маяковский» доля инвестиционных покупок составляет не более 7%, остальная же доля квартир покупается для собственного проживания. Думаю, что картина в целом идентична для новостроек Москвы.

Переходя на реализацию жилья в готовых домах, застройщики почувствуют настоящие рыночные предпочтения покупателей. Им придется продавать квартиры не по картинкам и обещаниям, а фактически демонстрировать готовый жилой комплекс, реальный подъезд и качество дома, благоустроенную территорию и работающую социальную инфраструктуру.

Более того, внедрение на первичном рынке жилья банковского финансирования однозначно приведет к повышению требований к застройщику и его проекту со стороны банков. Мы также увидим, чьи проекты действительно продуманы и просчитаны, а какие не могут быть реализованы из-за повышенных рисков. Вызывает тревогу только возможная монополизация рынка девелопмента крупнейшими игроками, которые имеют преференции в доступе к ресурсам (площадкам, коммунальным сетям, финансированию).

Валерий Мищенко Председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family

Переход от долевого строительства к модели проектного финансирования приведет к укрупнению рынка и одновременному уходу из отрасли компаний, которые не обладают серьезными собственными ресурсами. Это логично, ведь изменения будут означать увеличение входного инвестиционного порога для реализации любого проекта на рынке недвижимости. Девелопер, имея очередь застройки на 2 млрд рублей, не сможет взять у банка 500 млн, обладая собственными 150-200 млн. Расчет застройщика ясен: он надеется на деньги участников долевого строительства. А вот банк такой подход уже не устроит, он будет требовать от девелопера наличия на счету собственных 600-700 млн рублей. Это, безусловно, вынудит игроков мелкого и среднего калибра уйти с рынка – они не смогут взять на себя такую большую финансовую нагрузку.

С другой стороны, дополнительные издержки, связанные с облуживанием кредитных процентов, «лягут» на квадратный метр, его стоимость значительно возрастет. И это неизбежно.

Переход к проектному финансированию приведет к тому, что застройщики и банки будут работать рука об руку, а значит, последние будут видеть всю цепочку формирования себестоимости недвижимости и, наряду с контролирующими органами, будут тщательно наблюдать за расходованием средств. Значит, у застройщика не получится вывести деньги по надутым статьям расходов.

Предприниматели, которые не выживут в новых обстоятельствах, начнут искать иные ниши для работы. Возможно два альтернативных варианта: одни застройщики обратят взоры на кустарное, индивидуальное жилищное строительство, а другие уйдут в эксклюзивные проекты, ориентированные на очень богатых клиентов. Здесь, как правило, речь идет о минимальных количествах продаж, но с достаточно большой маржей. Насколько емким окажется этот сегмент, на данный момент прогнозировать трудно, ведь доходы россиян-миллиардеров носят теневой характер.

Дмитрий Котровский Партнер девелоперской компании "Химки Групп"

Если власти не предложат альтернативных источников финансирования строительства, и девелоперы будут вынуждены брать кредиты в банках под высокий процент на реализацию своих проектов, можно ожидать увеличения стоимости объектов недвижимости на первичном рынке. Сегодня на начальном этапе строительства в схеме финансирования примерно 70% средств принадлежит банку, а 30% - компании. По мере увеличения объемов продаж эта пропорция может меняться. Застройщики имеют возможность досрочно погашать задолженность перед банком. Если запретить продавать квартиры в домах на стадии возведения, девелоперу негде будет брать денег, чтобы возвращать долг банку. Кроме того, у застройщиков появятся дополнительные расходы, связанные с налогообложением и содержанием домов, находящихся на балансе. Эти затраты, также как и затраты на обслуживание дорогостоящих кредитов, девелоперы будут вынуждены включить в цену конечного продукта. Мой прогноз – цены могут вырасти до 40% и приблизиться к стоимости жилья на вторичном рынке.

Последние законодательные инициативы, направленные на решение проблемы обманутых дольщиков, и предложение упразднить долевое строительство отвечают интересам банковского лобби. Зависимость строительного сектора от банков сегодня велика, а в будущем станет еще сильнее. При этом, я сомневаюсь, что в нынешней нестабильной ситуации банки могут выступать гарантами финансируемого строительства. Достаточно вспомнить многочисленные отзывы лицензий и санацию крупных игроков банковского сектора.

Андрей Колочинский Управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Состоится ли переход к проектному финансированию и полный отказ от долевого строительства, ответ на этот вопрос могут знать только представители власти, которые инициировали нововведение. Предварительно озвучивается период длительностью три года, в течение которого девелоперы должны будут полностью перейти на банковское кредитование при строительстве объектов недвижимости. Срок вполне реальный, но пока что сложно представить, как новая схема будет работать на практике. Сегодня банки не готовы выдавать кредиты всем без исключения застройщикам, за бортом остаются компании, которые не внушают доверие и не демонстрируют устойчивое финансовое положение.

Последствия данной меры очевидны – стоимость жилья в новостройках увеличится на 30-40%, так как застройщикам придется обслуживать дорогостоящие кредиты в течение длительного периода времени. Если раньше девелоперы досрочно погашали долг перед банком за счет средств, вырученных от продаж квартир, то теперь они смогут осуществлять первые выплаты, только когда дом будет построен и введен в эксплуатацию. Кроме того, традиционно банки с момента одобрения кредита просят выплачивать проценты, а иногда частично и тело кредита. Откуда в таком случае взять деньги на выплату процентов, непонятно.

Данная мера отвечает интересам банковского сообщества. В последнее время зависимость строительной отрасли от банковского капитала и так заметно возросла, теперь же деятельность застройщиков будет полностью контролироваться кредитными организациями.

Мария Литинецкая Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE

Полагаю, отказ от финансирования проекта за счет средств покупателей связан с несовершенством 214-ФЗ, который, как показала практика, к сожалению, не может предоставить дольщику 100% гарантий получения квартиры или возврата средств. Сегодня в России насчитывается порядка 38 тысяч обманутых дольщиков и 830 проблемных объектов. Причем в октябре список пополнился новыми игроками. По всей видимости, проблема достигла таких масштабов, что решить ее в сжатые сроки можно только кардинальными мерами – отказом от долевого строительства. К тому же таким способом власти привлекают к активному контролю строительной отрасли и третью сторону, а именно – банки, которые в перспективе станут фактически одним из главных регуляторов деятельности застройщиков.

Безоговорочное преимущество упразднения долевого строительства состоит в 100% гарантии покупателей, которые будут покупать только готовое жилье, введенное в эксплуатацию. В свою очередь за отсутствие рисков придется платить. Главный итог возможного перехода к проектному финансированию – это рост стоимости жилья, поскольку займы банков, в отличие от средств дольщиков, не бесплатные, по ним нужно платить процент. И если сейчас застройщик может расплатиться с банком уже в ходе продаж до окончания строительства, то при упразднении долевого участия кредит придется брать на весь срок реализации, а рассчитываться только после ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, на рынке останется преимущественно готовое жилье, а оно на 20-30% дороже строящихся аналогов. При этом с учетом политики ЦБ РФ есть все предпосылки для снижения процентов по проектному финансированию. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. Но, каким бы не был он маленьким, это приведет к росту себестоимости. Сейчас кредиты для застройщиков в рамках проектного финансирования варьируются от 13% до 20% годовых. Даже если предположить, что власти найдут способ их удешевить, то такой инструмент финансирования все равно будет дороже, чем нынешний дорогой кредит, но в сочетании с дешевыми деньгами дольщиков. В стоимости каждой квартиры, проданной по ДДУ, по сути, содержится как инвестиция в строительство, так и прибыль застройщика. То есть привлекая деньги покупателя, девелопер получает доход уже сейчас, а дом достраивает потом. Именно эта прибыль помогает досрочно погасить кредит. Если же средств дольщиков не будет, то и прибыль застройщик начнет получать только после завершения строительства в ходе продаж готового жилья.

Кроме того, зависимость строительной отрасли от банковского капитала заметно возрастет, хотя и сейчас она немаленькая, потому что большинство девелоперов все же привлекают кредиты для строительства. Устранение долевого участия будет означать, что у застройщика останется только два реальных канала финансирования строительства – кредит и собственные деньги. Займы будут привлекать практически все девелоперы, но на весь срок строительства. Это значит, что им придется раскрывать очень много коммерческой информации, проходить жесткие банковские проверки и отчитываться перед кредиторами. Кроме того, строительная отрасль и цены на ее продукцию попадут в жесткую зависимость от стоимости займов, и вообще кредитно-денежной политики банков и государства.

Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.

С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого необходимо набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже нужно готовиться к изменениям.

Светлана Денисова Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Исходя из той скудной информации, которой мы сейчас располагаем, понятно, что время долевки сочтено. По-видимому, ее призвана заменить схема привлечения денег дольщиков через эскроу-счета, анонсированная еще в предыдущих поправках в 214-ФЗ. Это означает, что по существу дольщик не передает деньги застройщику, а аккумулирует их на банковском счете. Надо понимать, что в настоящее время наша банковская система не обеспечена средствами, необходимыми для воспроизведения строительства в существующих объемах, их еще нужно привлечь. Вопрос привлечение денег в банки в условиях действующих рисков остается проблематичным и открытым. Банковская система за последнее время подверглась серьезным потрясениям, многие финансовые учреждения ушли с рынка, все это имело разрушительные последствия для предприятий малого и среднего бизнеса и людей, которые потеряли доступ к деньгам на длительные сроки, а то и свои вклады, превышающие страхуемую сумму.

Размер страхуемого взноса на сегодняшний день – 1, 4 млн рублей, что никак не соотносится с ценами на квартиры. Если дольщик должен аккумулировать в банке полную стоимость квартиры к моменту окончания ее строительства, то и вклад должен быть застрахован в полном объеме. Пока неясно, сколько банков получит возможность работать с эскроу-счетами, смогут ли эти финансовые организации кредитовать всех тех застройщиков, а их сотни тысяч на территории России, которые захотят воспользоваться проектным финансированием? Получат ли застройщики аккредитацию банков в соответствии с их высокими требованиями?

Возможно, эти меры оздоровят рынок, но огромное количество мелких и средних компаний будут вынуждены уйти. Это неизбежно приведет к сокращению объема предложения. Мы убеждены, что новость об отказе от долевого строительства рынку еще только предстоит в полной мере осознать. Сворачивание механизма долевого участия как способа привлечения денег дольщиков напрямую в стройку обязательно скажется на росте цен на жилье не только вследствие сокращения объемов, но в первую очередь в связи с удорожанием, которое придет вместе с деньгами банков. Если строительство будет вестись на кредитные средства, то цена кв. м. возрастет как минимум на стоимость этих кредитных средств и издержек, которые они за собой повлекут.

Игорь Василенко

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – сторонник проектного финансирования строек, а потому к предложению президента страны отказаться от долевого строительства в пользу последнего отнеслась позитивно. Правда, на переходный период, по её мнению, нашей стране потребуется больше времени, чем предполагают в правительстве. О трудностях перехода Надежда Борисовна рассказала в интервью порталу ЕРЗ.

Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах - но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования - абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», - порядка 4 трлн руб.?

Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит, у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги - все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования - это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования - нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна - как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто не хватает.

Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

- Сколько?

По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

- Что же Вы предлагаете?

Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10-15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10-15% задатка от договора купли-продажи.

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10-15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10-15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы - запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке - это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

- …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет - никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 30-40% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном - о ценах на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10-15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4-6 млн кв. м и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году. Получаются разнонаправленные прямые…

Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10-20%.

Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь ни при чем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5-8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить…

В конце февраля Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провел парламентские слушания о переходе жилищного строительства на проектное финансирование.

Открывая заседание, председатель Комитета Николай Николаев напомнил, что дискредитировавшая себя российская модель долевого строительства вызвала появление многих сотен тысяч обманутых дольщиков, и что государство вынуждено в течение трех лет провести реформу жилищной сферы. Парламентарий рассказал об этапах реформы, которая должна завершиться к 2021 году.

«Реформа направлена не только на снижение рисков для граждан, но и на введение новых механизмов развития рынка и компаний застройщиков. Строящаяся целевая модель предусматривает введение эскроу-счетов, проведение расчетов через уполномоченные банки, установление факта ввода объекта в эксплуатацию как основания для передачи застройщику средств дольщиков. Эскроу-счета должны облегчить административную нагрузку и существующие ограничения для застройщиков. В этом случае риски дольщиков перераспределяются, и контроль будут осуществлять банки и та модель, которую мы с вами строим», — сказал Николаев.

Затем докладчик добавил, что ряду очень крупных, т.н. системообразующих застройщиков Правительство могло бы предоставить право на увеличенный до четырех-пяти лет переход на новую модель финансирования, чтобы обеспечить стабильность их работы, в том числе по достройке брошенных объектов.

Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин дал понять, что его беспокоит возможность появления негативных последствий реформы, которые не позволят развивать жилищное строительство и сделают жилье недоступным. Он прокомментировал предложение выводить из-под закона требования к застройщикам, достраивающим «долговые» объекты.

По мнению Стасишина, региональные власти, разрешающие застройщикам привлекать средства дольщиков, должны нести ответственность за это. «Если они считают каких-либо застройщиков системообразующими, твердо стоящими на ногах, знают их финансовое положение, а также могут обеспечить банковское сопровождение, пусть берут на себя гарантии, — подчеркнул докладчик. — Но это не дает права застройщикам не переводить свой бизнес в абсолютно прозрачный вид для того, чтобы сдавать отчетность по МФЦО».

Замминистра обратился с вопросом к присутствующим банкирам: «Сколько будет стоить банковское сопровождение? Наша позиция, что оно должно стоить ноль или около того. Также необходимо понять возможность банков (понятно, что нужно менять закон) перехода на эскроу-счета, чтобы застройщик не получал больше деньги покупателей, а они шли через реально прозрачные инструменты. Во избежание, опять же, появления новых дольщиков».

Г-н Николаев сообщил в ответ, что вводится положение (принято в первом чтении), согласно которому будет создана вертикаль органов госвласти, отвечающих за надзор и контроль. «Этим документом будет обеспечена абсолютная прозрачность и возможность управления рисками. Минстрой будет, в том числе участвовать в назначении руководителя нового органа», — заверил депутат.

Госкомпфонд — мера временная

Тему управления рисками продолжил финдиректор АИЖК Виктор Шлепов, рассказавший о работе компенсационного фонда , созданного для гарантий завершения строительства. Открытый в конце октября 2017 г. фонд собрал около 180 млн руб., принята ответственность на сумму около 20 млрд руб. При этом тариф составляет 1,2% от заключенных договоров долевого участия. Он напомнил собравшимся, что фонд будет действовать только во время переходного этапа к проектному финансированию и введению эксроу-счетов. Г-н Шлепов заявил, что хотел бы развеять мифы, живущие даже в экспертной среде, что проектное финансирование — это альтернатива долевому строительству. «Договор долевого участия как инструмент и как правовая конструкция сохранится в полном объеме со всеми плюсами и сильными сторонами в виде государственной регистрации, контроля и учета за реализацией квартир. Переход в целом также не означает отказа от использования денег граждан при покупке строящегося жилья, — пояснил докладчик. — Главное, будет выстроена правильная модель экономических стимулов, когда в проекте появляется инвестор, который до последнего дня несет на себе риск. В новой модели мы получим сильного игрока в виде банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца».

По мнению президента Группы Компаний ПИК Сергея Гордеева , для системообразующих компаний нужен плавный переходный переход к абсолютно необходимой новой системе — ведь бизнес-планы рассчитывались на существующие законы. Предмет беспокойства девелопера — возможное преобладание полномочий банков перед застройщиками. «Чтобы не было такого феномена, как одни и те же деньги банк выдаст в кредит два раза: покупателю как ипотеку под 10%, а потом под 5% — застройщику. При этом застройщик вынужден платить дополнительные и достаточно существенные проценты по проектному финансированию», — пояснил свою позицию Гордеев.

Касаясь других параметров закона, которые волнуют застройщиков, г-н Гордеев назвал установку «один застройщик — одно разрешение на строительство». «Понятна логика законодателя, но, если в сегодняшней ситуации этот пункт не снабдить необходимыми корректировками, некоторые проекты будут парализованы», — считает он. В заключение Гордеев напомнил, что до сих пор нет схемы, позволяющей компаниям в рамках нового закона достраивать объекты для обманутых дольщиков.

Как дважды выдать в кредит одни и те же деньги?

Говоря о позиции Центрального банка относительно проблем отрасли, зам. председателя ЦБ Ольга Полякова была настроена довольно скептически. По мнению банкиров, одна из главных проблем заключается в отсутствии действенного контрольного механизма. «Почему компании не хватает средств на строительство объекта, при том, что достаточно средств собирается через ДДУ? Кроме того, застройщики имеют собственные средства, крупные застройщики могут делать займы. Закон предлагает контрольные механизмы, которые позволят отслеживать целевое использование средств на строительство конкретного проекта», — заявила г-жа Полякова.

Отвечая на реплику главы ГК ПИК Сергея Гордеева по поводу выдачи двойного кредита — дольщику и застройщику — Ольга Полякова заметила, что такой механизм возможен, если это будет происходить в одном банке. «Кроме того, банк принимает на себя дважды кредитный риск — когда выдает деньги физическому лицу и когда выдает кредит застройщику, — напомнила зампред ЦБ. — Стоимость кредита для застройщика в случае, если средства дольщиков будут аккумулироваться на счетах эскроу, будет ниже ключевой ставки. Ну, и насколько нам известно, застройщики, получая кредиты от банков, кредитуют ими свои дочерние компании под вполне приличные проценты. Поэтому говорить о том, что переход на новый механизм приведет к удорожанию строительства, я бы не стала».

На пассаж Ольги Поляковой г-н Николаев заметил, что здесь аккумулируются разные точки зрения участников рынка, но он не видит, что банковское сообщество стоит в очередь за проведением реформы, значит, есть определенная настороженность.

Анатолий Козлачков , вице-президент Ассоциации банков России отметил, что разработанные Минстроем требования к уполномоченным банкам завышены. По его сведениям, им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению Ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Г-н Козлачков подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до пяти дней, отметил выступающий. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Ольге Поляковой пришлось поправить коллегу. «Требования ЦБ, Минстроя и АИЖК позволяют 66 банкам с рейтингом «А-» заниматься банковским сопровождением и открывать счета эскроу. Мы считаем правильным ориентироваться не на размер капитала, а, в первую очередь, на рейтинг», — сообщила банкир.

Завершая дискуссию о роли банков в переходе на проектное финансирование, г-жа Полякова напомнила, что парламентские слушания имеют своей целью прекратить невозвратное использование средств дольщиков, чтобы люди получали жилье в сроки по договору. «Поэтому самым эффективным способом решения этой проблемы будет внедрение работающего контрольного механизма, который будет реализован и контролирующими органами строительной отрасли, и банками. Ну и я полагаю, что застройщики тоже будут в этом заинтересованы», — резюмировала зампред ЦБ.

Александра Бартох